Некоторых заёмщиков не устраивают высокая процентная ставка и жёсткий график возврата кредита. Что делать, чтобы сделать условия кредитования мягче? Один из способов — передать в залог недвижимость. Поскольку в этом случае возврат задолженности обеспечен имуществом заёмщика, банк относится к нему гораздо лояльнее. В этом материале рассказываем, как получить кредит под залог недвижимого имущества в 2025 году, какие документы предоставить, чтобы не отказали.
Что такое обеспечение кредита
Обеспечение кредита — это имущество или обязательства заёмщика, которые служат гарантией возврата денег банку. Если заёмщик не сможет вовремя выплатить долг, кредитор вправе вернуть задолженность за счёт обеспечения: обратить его в собственность или продать его, возместив убытки.
Обеспечение кредита регулирует Гражданский кодекс РФ. Согласно ст. 334 ГК кредитор по обеспеченному залогом обязательству вправе в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Какие виды недвижимости принимают в залог
В залог можно передать следующие виды недвижимости:
- Жилая. Банки охотно возвращают деньги квартирами, апартаментами, частными домами с земельными участками.
- Коммерческая. В залог можно передать нежилое помещение: склад, офис.
- Загородная. Обеспечить кредит можно загородным домом, дачным участком.
Перечень недвижимого имущества, которое можно передать в залог, зависит от конкретного банка. Например, Сбербанк принимает квартиры, дома, земельные участки, гаражи, апартаменты, даже машино-места на стоянке. У Т-Банка список скромнее: по большинству потребительских кредитов для физических лиц залоговым имуществом может быть только квартира в многоквартирном доме или апартаменты.
Квартиру в ипотеке в теории тоже можно заложить, но для этого первый залогодержатель должен дать согласие, а залогодатель предупредить второй банк в письменной форме об обременении. На практике кредит под ипотечное жильё обычно не дают.
Передать в залог арестованное судом или приставами имущество нельзя: Росреестр не наложит на него обременение, а банк не будет рисковать, ведь в случае неуплаты такое имущество не получится продать.
Заложить долю в недвижимом имуществе можно только при условии, что она выделена в натуре. Также нужно письменное согласие остальных собственников. Оформить документ по доверенности от их лица нельзя.
Недвижимость, покупаемую с помощью маткапитала, банки в залог не берут — обращение взыскания на имущество в случае неуплаты должны одобрить органы опеки, а они обычно не делают этого.
Основные требования банков (2025)
Если заёмщик и предмет залога отвечают требованиям банка, вероятность получить кредит высока. Разберём критерии, которым должны соответствовать претендент на кредитование и его имущество.
К залогу
Требования к предмету залога различаются в разных банках. Что берут во внимание:
- Тип имущества. Некоторые кредитные организации принимают только отдельные виды недвижимости. Например, в Т-Банке можно передать в залог только квартиры, апартаменты.
- Отсутствие обременений. Тут всё примерно одинаково во всех банках. Залоговое имущество не должно быть обременено правами и притязаниями третьих лиц.
- Возраст обственников. Например, при кредитовании в Альфа-Банке собственник не должен быть младше 18 и старше 70 лет. В других организациях цифры иногда другие.
Одни из самых лояльных требований к предмету залога — в ООО МКК «Кредитор Экспресс». Это может быть любая жилая или коммерческая недвижимость без неузаконенных перепланировок, построенная не ранее 1900 года в Москве и 1980 года в регионах, с подключением к коммуникациям, отдельным входом. Здание не должно быть возведено из железобетона, сэндвич-панелей или дерева во внешних конструкциях, а также включено в перечень объектов культурного наследия.
По данным «Банки.ру» россияне чаще всего закладывают квартиры.
К заёмщику
Требования к заёмщику в разных кредитных организациях различаются. Например, ООО МКК «Кредитор Экспресс» выдвигает такие:
- обязательное наличие российского гражданства;
- возраст от 21 до 65 лет;
- задолженность по другим кредитам на сумму до 500 000 ₽.
Это — довольно лояльные требования. Во многих других кредитных организациях и банках они строже.
Особые случаи: пенсионеры, ИП, с плохой КИ, безработные
Пенсионерам кредиты дают неохотно — даже под залог недвижимости. В некоторых финансовых организациях для них предусмотрен особый порядок получения денег.
Взять кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей тоже сложно — велика вероятность отказа.
Безработным гражданам без доходов многие банки тоже не одобряют заявку. Например, в Альфа-Банке даже с залогом нужны непрерывный трудовой стаж не менее 3 месяцев, постоянная зарплата.
Индивидуальных предпринимателей и самозанятых при рассмотрении заявки проверяют на платёжеспособность. Если заёмщик не в состоянии исполнять свои обязательства или находится на грани банкротства, есть большой риск отказа.
Полный список документов
Для оформления кредита нужно предоставить в банк пакет документов. Он различается для физлиц, предпринимателей и юрлиц.
Для физических лиц
Гражданам понадобится предоставить заявление на выдачу кредита, паспорт, а также бумаги на недвижимость: ЕГРН, правоустанавливающие документы, фото, описание, договоры аренды (если есть). Если банк требует подтвердить доход, также нужна справка 2-НДФЛ.
Для ИП и юридических лиц
ИП нужно предоставить те же документы, что физическим лицам, но в дополнение к ним потребуются выписка из ЕГРИП, налоговая, бухгалтерская отчётность, выписки по расчётному счёту. Юридические лица направляют в банк учредительные документы, подтверждение финансового положения организации, бумаги на недвижимость.
Индивидуальный предприниматель всегда вправе взять потребительский кредит в качестве физического лица — в этом случае требования будут мягче.
Дополнительные документы в особых случаях
Дополнительно банк может попросить другие документы:
- справки об обременениях и арестах на имущество (или их отсутствии);
- договор кредитования и залога для ипотечной недвижимости;
- справку об отсутствии исполнительных производств для заёмщиков с плохой кредитной историей.
У ИП и юрлиц могут затребовать бумаги, подтверждающие цели кредитования — например, договоры на поставку оборудования или материалов.
Как оформить заявку и повысить шансы на одобрение
Чтобы оформить кредит, понадобится:
- Подать заявку. Это можно сделать путём визита в банк или онлайн.
- Собрать документы. В том числе на имеющуюся недвижимость.
- Пройти оценку имущества. Её проводит банк, это бесплатно.
- Заключить договоры. Всего их два: кредита и залога.
После этого заёмщику выдают деньги. Форма передачи средств зависит от условий договора. Обычно их перечисляют на карту или счёт, откуда могут выдать наличными.
Чтобы повысить шансы на одобрение до максимума, нужно указывать в заявке только достоверные данные, подтверждать все свои доходы, предоставлять исчерпывающую информацию о недвижимости, которую планируется передать в залог.
Риски и подводные камни
Главный плюс кредита, обеспеченного залогом — это возможность получить средства на более лояльных условиях по сравнению с ситуацией, когда возврат долга не обеспечен. Но минусы и риски тоже есть. Вот основные:
- Потеря имущества. Если не платить, наступят неблагоприятные последствия, главное из которых — обращение взыскания на залог. Оно произойдёт, даже если заложенное имущество — единственное жильё.
- Переплата по кредиту. Иногда проценты — это не единственное, что нужно платить за пользование заёмными деньгами. Помимо ставки есть комиссии, страховки, другие сборы, которые увеличивают полную стоимость кредита.
- Сложности с досрочным погашением. По кредитам под залог недвижимости может быть предусмотрено условие о невозможности досрочного погашения до истечения определённого времени. Если отдать долг раньше, придётся заплатить дополнительную комиссию.
Бремя содержания предмета залога не ограничивается расходами на обеспечение его сохранности. Имущество остаётся объектом налогообложения. Поэтому даже если недвижимость изъяли и реализовали, заёмщика никто не освобождает от обязанности уплаты налогов, которые на него начислили. Кредитная организация с приобретаемой после изъятия залога недвижимости платит налог на прибыль.
Чтобы минимизировать риски, нужно рассчитать свою финансовую нагрузку, определить возможность уплаты кредита, процентов, внимательно изучить условия договора на предмет дополнительных комиссий и принимать решение о подаче заявки, только взвесив все «за» и «против».
FAQ
Можно ли взять кредит под залог, если я официально безработный?
Это зависит от банка. Многие не дают кредит без подтверждения — даже если есть залог. ООО МКК «Кредитор Экспресс» в этом плане лояльнее — организация не требует справку о доходах, если возврат долга обеспечен залоговым имуществом.
Какой минимальный/максимальный срок кредита?
Срок предоставления займа зависят от кредитной организации. Например, в ООО МКК «Кредитор Экспресс» минимальный составляет 12, а максимальный — 180 месяцев. Чаще всего встречаются именно такие сроки.
Что делать, если банк занижает стоимость квартиры при оценке?
Можно провести независимую оценку имущества в другой компании. Она обязательно должна быть аккредитована банком.
Можно ли использовать маткапитал для погашения?
Материнский капитал можно использовать только для погашения ипотечного кредита при первой покупке недвижимости. Если в залог передано имущество, которое уже было в собственности у заёмщика, это делать нельзя.
Итоги
Залог — это возможность получить кредит в ситуациях, когда его не дают без обеспечения: с плохой кредитной историей, без постоянного источника дохода, с просрочками. Но перед подачей заявки нужно проанализировать риски такого кредитования, главный из которых — потеря имущества в случае несвоевременного возврата задолженности.
Источники:
- https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-poluchit-kredit-pod-zalog-kvartiry/#dokumenty-dlya-oformleniya
- https://www.gazprombank.ru/pro-finance/credit/poluchit-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/
- https://credistory.ru/blog/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-polucheniya-kredita-pod-zalog-nedvizhimosti
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
- https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11011549
- https://www.tbank.ru/bank/help/loans/realty/get-loan-realty/application/
- https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11011624
