Кредит для бизнеса под залог недвижимости дает возможность предпринимателям получить средства на развитие своего дела. Такой вид займа выдается под низкий процент. Но у банков есть ряд требований к недвижимости, клиенту, о чем и пойдет далее речь.
Основные определения
Кредит под залог недвижимости — это заем, обеспеченный реальной собственностью заемщика. В качестве залога принимаются помещения, жилье, участки. Если заемщик не выплатит долг, то банк реализует объект с торгов. Но это крайняя мера.
Заемщик, клиент — это тот, кто берет кредит. В данном случае юридическое лицо. Кредитор — банк, который выдает заем. В некоторых случаях это может быть финансовая организация. Залог, объект — недвижимость, под обеспечение которой берется кредит.
Зачем нужен займ
Малому бизнесу деньги могут потребоваться на любом этапе развития. Речь не только про оптимизацию текущих долговых обязательств, хотя это тоже может быть целью:
- кредит можно использовать на покупку оборудования;
- модернизацию, ремонт помещений тоже можно сделать на заемные средства;
- кредит под залог недвижимости можно потратить на развитие бизнеса, финансирование стартапов;
- заем поможет улучшить ликвидность, обеспечить субсидирование в моменты, когда деньги временно застряли в неоплаченных счетах.
Отчитываться, на что потратили деньги, не придется. Но только если кредитование нецелевое.
Здесь все зависит от конкретного банка, программы. Обычно займы под залог недвижимости не являются целевыми. Исключение — ипотека, в этом случае закладывается приобретаемый объект.
Может ли взять кредит под обеспечение коммерческой недвижимостью физлицо?
Любой гражданин, являющийся собственником коммерческого объекта, может оформить заем как физическое лицо. Но есть нюансы, которые потребуется учесть:
- Тип кредита: потребительский, залоговый или целевой. Во втором случае деньги выдаются на приобретение конкретного объекта.
- Потребуется провести оценку недвижимости. Поскольку объект коммерческий, то рыночная стоимость будет больше.
- Вы не сможете сдать недвижимость в аренду или продать до тех пор, пока не выплатите заем.
Какие требования к клиентам у банков
В первую очередь кредитор проверяет заемщика на платежеспособность. Будет проанализирована кредитная история. Поэтому если у вас плохая КИ, то постарайтесь ее улучшить. Это можно сделать, загасив все долги.
Если вы берете кредит как физическое лицо, то потребуется справка по форме 2 НДФЛ, трудовая книжка.
Для ИП или ООО более строгие условия. Необходимы налоговые декларации, выписки из банка, бухгалтерские отчеты.
Требования к возрасту везде стандартные — от 21 года до 65 лет на момент окончания действия кредитного договора.
Какая должна быть недвижимость
Одно из требований — это ликвидность объекта. Но есть еще другие условия, которые необходимо соблюдать:
- в качестве залога можно предоставить офисные здания, торговые помещения, склады, даже квартиры (но это не может быть единственное жилье);
- недвижимость должна находиться в хорошем техническом состоянии, без серьезных дефектов или нарушений. Банк проведет проверку состояния объекта;
- нельзя забывать о правовых аспектах, таких как отсутствие обременений или задолженностей по недвижимости;
- маржинальность: некоторые организации могут учитывать предполагаемую доходность от аренды или эксплуатации коммерческой недвижимости. Но для сдачи в аренду потребуется согласие кредитора.
Условия разных банков
В Таблице 1 показаны сроки и процентные ставки по кредитным программам банков.
Название | Максимальная сумма, в млн рублей | Срок в годах | Процентная ставка (от) |
Сбер | 200 | 10 | 19,5% |
Альфа-Банк | 150 | 10 | 17,5% |
Ак Барс | От 1 и более | 15 | Рассчитывается индивидуально. |
МТС Банк | 80 | 10 | 19% |
Евроальянс | Сумма определяется индивидуально. | 1 | 18% |
Камкомбанк | От 500 тыс. руб. | 5 | 19% |
«СПБ» | 50 | 4 | 19,18% |
Энерготрансбанк | 35 | 10 | 20% |
Развитие-Столица | 600 | 20 | 20% |
РНКБ | 50 | 15 | 20,5% |
Таблица 1 «Условия банков».
Особенности оформления залога: остаются ли права за собственником
Залог регистрируется в Росреестре, что дает кредитору право на этот объект в случае невыполнения обязательств заемщиком. Но при этом некоторые возможности у клиента сохраняются.
- Право использования.
Собственник имеет право продолжать использовать недвижимость в коммерческих целях, если это не противоречит условиям договора с кредитором. Например, он может продолжать вести бизнес на данной площади.
- Право на получение дохода.
Если недвижимость приносит доход (например, от аренды), собственник сохраняет право получать этот доход. Однако это также может быть контролируемо банком.
- Право на продажу.
Собственник может продать заложенный объект, но обычно это требует согласия кредитора. Продавец должен погасить задолженность из средств, полученных от продажи, перед тем как распоряжаться оставшейся суммой.
Но есть также ограничения:
- если собственник не выплачивает кредит, банк может реализовать объект;
- собственник не имеет права менять конструкцию без согласия кредитора;
- организации требуют страховать заложенное имущества от рисков.
Преимущества и недостатки
- Низкая процентная ставка.
Залог позволяет банкам минимизировать риски, в итоге процентные ставки снижаются.
- Большие суммы займа.
С помощью залога можно получить кредит на большие суммы, чем без него. Это особенно полезно предприятиям для масштабных проектов или инвестиций.
- Подходит для различных типов бизнеса.
Кредиты с залогом могут быть необходимы на покупку оборудования, расширение площадей или запуск новых проектов. Любой малый бизнес может быть масштабирован с подобной программой.
- Длительные сроки.
Минусы кредита с залогом:
- Риск потери объекта.
В случае невыплаты кредита заемщик теряет права на заложенное имущество.
- Дополнительные расходы.
Помимо процентов по кредиту, заемщик должен оплатить оценку объекта, купить полис страхования имущества.
- Ограничения на использование недвижимостью.
Нельзя продать объект, пока не закрыт кредитный договор.
- Влияние на финансовую устойчивость.
Обременение бизнеса долгами снижает этот показатель.
Список ответов на вопросы
- Может ли быть в качестве залога по кредиту для юридических лиц использована квартира?
Да, такие программы есть у банков. Но учтите, что у вас должно быть еще одно жилье.
- Как подтверждают доход индивидуальные предприниматели, юридические лица?
Бухгалтерской отчетностью, налоговыми декларациями. Обычно банки просят отчетность за 1—3 года. При использовании упрощенной системы налогообложения (УСН) или других специальных режимов, ИП может предоставить выписки или документы, подтверждающие доходы от налоговых органов.
- Должна ли быть положительная кредитная история для одобрения?
Желательно да, но даже при отрицательной КИ есть решение. Обратитесь в «Столичный Центр Финансирования», и брокер подскажет, как лучше действовать в такой ситуации.
- Какая комиссия начисляется по программе кредитования?
Кроме процентов, необходимо оплатить страховку объекта недвижимости. Но отдельной комиссии за выдачу денег нет. Чтобы узнать всю стоимость займа, ознакомьтесь с полным объемом кредита. На ПСК влияет процентная ставка, все дополнительные платежи.
Малому бизнесу, крупным предприятиям могут потребоваться деньги на разные нужды. В этом случае можно воспользоваться кредитом под залог. Но учтите, что вам придется предоставить налоговые декларации, право собственности на объект.
Если у вас нулевая КИ или были просрочки, то брокер из «Столичного Центра Финансирования» поможет подобрать программу и отправит заявку.