Кредит на строительство

Спрос на ипотеку для строительства домов увеличивается рекордными темпами. Осуществить задуманное можно с помощью фирмы-подрядчика или заняться возведением здания самостоятельно. Государство оказывает поддержку, запустив программу льготного кредитования. Ниже рассмотрим условия, на которых банки предоставляют деньги в долг. А также поясним, кто имеет право на пониженную процентную ставку.

Государственная поддержка

Возвести с нуля частное здание — дело затратное, а получение денежных средств в банке для этой цели иногда вовсе кажется невыполнимой миссией. Вплоть до 2022 года финансовые организации требовали от заемщиков привлечения профессиональных подрядчиков в процесс строительства, поскольку это минимизировало риски получения неликвидного объекта на выходе, который до окончания действия кредитного договора находится в залоге у банка.

Однако наем третьих лиц для будущих хозяев дома был накладен. Поэтому чаще клиентам банка было проще взять кредит на строительство дома, хотя это невыгодно с точки зрения повышенной процентной ставки.

С 2022 года государственная политика по ипотечным займам изменилась: для получения денег на льготных условиях не нужны подрядчики. В качестве залога финансовые организации рассматривают купленный клиентом земельный участок, построенную на нем недвижимость. Даже если это будет деревянный дом в СНТ. Главное — его ликвидность.

Как полагает правительство, это упрощает получения кредита под строительство и помогает более сотни тысяч семьям обзавестись собственной жилплощадью.

Ипотечные программы

Выгодные условия кредитования предоставляются наиболее социально уязвимым слоям населения (семьям с детьми, жителям из деревень, сёл), работникам, чья деятельность связана со сферой информационных технологий, военным, а также тем, кто планирует строительство дома на Дальнем Востоке или в Арктике.

Семейная ипотека

Преимущество программы — низкая процентная ставка по кредиту в 6%. Такую ипотеку могут оформить те, кто:

1. Имеют на иждивении детей, не достигших 6 лет.
2. Воспитывают несовершеннолетнего инвалида.
3. Зарегистрированы в небольшом городе, численность которого не превышает 50 тысяч человек (при этом в семье двое детей, возраст не учитывается).

Последний пункт не относится к жителям Московской, Ленинградской областей. Для оформления ипотеки под строительство дома потребуется внести первоначальный взнос, который составляет пятую часть от суммы займа.

Действие программы продлено до 2030 года.

Поддержка властей в 2024 году

Льготная программа доступна любому совершеннолетнему гражданину РФ, который хочет купить участок, построить дом своими силами. При этом банки вправе предъявлять заемщикам дополнительные требования к доходам, кредитной истории.

Условия, на которых можно оформить ипотеку:

• ставка: базовая — 19,2; семейная — 6%;
• первоначальный взнос — 30% или 20%;
• сумма кредита на строительство — 6 млн рублей. Если без господдержки, то возможно кредитование до 30 млн. По семейной ипотеке — до 12 млн в Москве, МО, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. Остальные регионы — до 6 млн. IT-ипотека до 18 млн, дальневосточная — до 9 млн.

Льготные условия действуют на всей территории РФ. Кроме самостоятельного строительства жилого дома, возможна покупка уже готового здания у застройщика путем оформления договора купли-продажи. Также допускается наем подрядчика.

Поддержка IT-специалистов

Сотрудникам высокотехнологичных компаний в 2024 году доступна выгодная ипотека с процентной ставкой в 5%. Однако организация должна быть аккредитована Минцифры РФ.

Претенденты на участие в льготной программе в возрасте до 35 лет не должны подтверждать свой доход, поскольку в данном случае он не имеет значения. Специалисты 35-60 лет обязаны проработать на текущем месте не менее трех месяцев, а также проходить по критериям заработной платы:

1. Москва — не менее 150 000 в мес.
2. Города-миллионники — более 120 000 в мес.
3. Если население менее миллиона, то заработная плата должна быть от 70 000.

Суммы учитываются до вычета налогов. Предложение актуально для всех регионов РФ.

Условия получения целевого кредита:

• ставка — 5%;
• первый взнос — 20,1%;
• максимальная сумма кредита на покупку участка, строительство дома: 18 млн рублей — для жителей городов-миллионников, 9 млн рублей — если население менее 2 млн человек;
• по IT-ипотеке дом может строить только подрядчик. В разных банках свои требования к ним: аккредитованные или нет, но с поручителем или иным объектом в залог.

В рамках программы предусмотрена также покупка квартиры, а также готового жилого дома с земельным участком, но с условием, что продавец — юридическое лицо — тот, кто строил объект.

Ипотека для жителей Арктики и Дальнего Востока

Для дальневосточников, а также жителей Арктики доступна специальная программа.

Кому доступно:

1. Молодым семьям.
2. Медицинским сотрудникам, педагогам.
3. Людям, переселившимся из-за вынужденных обстоятельств.
4. Участникам СВО.
5. Работникам организаций ОПК.
6. Вступившим в программы Дальневосточный и арктический гектар или Мобильности трудовых ресурсов.
7. Переселенцам с новых территорий.

Предложение актуально на ограниченных территориях: Дальневосточный федеральный округ, Арктическая зона РФ (сухопутная часть).

Условия, на которых можно взять кредит на строительство:

• ставка — 2%;
• первый взнос — 20.1%;
• срок кредитования — до 20 лет;
• максимальная сумма — 9 млн рублей для жилплощади более 60 м2, 6 млн — для меньшей. Важна также стоимость кв. метра — она регламентируется правительством РФ.

Использование ипотечного кредита предполагает покупку: участка под стройку частного дома, готового здания у застройщика, вторичного жилья на территориях ДФО, Арктики, Магаданской области, Чукотского автономного округа и пр.

Льготной ипотекой можно воспользоваться только 1 раз. Даже если вы у кого-то созаемщик или поручитель по программе с господдержкой, то уже на себя ее не получится оформить.

Льготы для военнослужащих

Жители России, которые не менее трех лет работают по контракту на ВС РФ, могут претендовать на выплату, необходимую для внесения первоначального взноса по ипотечному договору (365 346 рублей в 2024 году), а также на оформление самого кредита.

Все платежи осуществляются из государственного бюджета. Однако заемщик при этом обязан продолжать работать военнослужащим (не менее 20 лет). В случае преждевременного увольнения он обязан будет компенсировать все расходы на обслуживание кредита.

Предложение актуально для всех регионов РФ. Основное требование — место работы, а семейное положение, наличие другой недвижимости не имеют значения. Также неважен регион, в котором планируется стройка дома.

Ипотека для жителей сельской местности

Граждане РФ, которые проживают на данных территориях или пока планируют переезд, могут обратиться в банк за получением кредитных средств на строительство загородного дома. Предложение актуально также для жителей небольших городов, население которых не превышает 30 тысяч человек. Исключение составляют Московская, Ленинградская области, а также областные центры.

После завершения сделки заемщик должен иметь прописку в построенном или купленном готовом жилье на протяжении 180 дней, а также проживать в нем не менее 5 лет.

Условия кредитования:

• ставка — 3%;
• первый взнос — 20.1%;
• срок кредитования — до 25 лет;
• максимальная сумма — 6 млн рублей.

Программа заявлена как бессрочная. Но по практике все зависит от банка, так как Минсельхоз определяет лимиты.

Предложения банков

Кредитные организации дают ипотеку на строительство жилого дома на личном земельном участке заемщика или купленном на заемные средства. Обременение будет распространяться на оба объекта.

Преимущество банковских программ — возможность взять средства на само жилье, а также на обустройство территории: гараж, баню. Поддержка ИЖС допускает даже постройку дачи или деревянного дома.

Но не стоит рассчитывать на сниженные процентные ставки, как в госпрограммах.

Условия кредитования:

• ставка — от 19,2%;
• первый взнос — 15%-25%;
• срок кредитования — до 30 лет;
• максимальная сумма — 30 млн рублей для Московской, Ленинградской области, 15 млн — для остальных.

Условия ипотечного кредитования на строительство дома

Начать осуществление задуманного стоит с изучения требований конкретной льготной программы в выбранном финансовом учреждении. Условия банков идентичны.

Максимальная сумма и требования к первому взносу

Льготные условия получения кредита предполагают:

• пониженную процентную ставку (не более 8%);
• первоначальный взнос размером от 20.1% от общей стоимости;
• предложения до 12 млн рублей для жителей Московской, Ленинградской областей, а также до 6 млн для остальных регионов;
• отсутствие рефинансирования.

Если сумма недостаточна для возведения здания, то возможно ее увеличение до 30-15 миллионов. Однако на льготных условиях будет получена основная часть, а остальное — по рыночному проценту.

Условия для заемщиков

Самые распространенные требования:

1. Дееспособность.
2. Гражданство РФ.
3. Возраст заемщика — 21-75 лет.
4. Стабильная работа, заработок. Стаж не менее 6 месяцев.

Более подробный список требований можно узнать в банке, где планируется взять кредит наличными на строительство.

Какая должна быть недвижимость?

Дом можно возводить в любом регионе РФ. Однако есть ряд требований при планировании строительства:

1. Дом должен стоять отдельно, иметь комнаты, вспомогательные помещения.
2. Высота не должна превышать 20 метров (3 этажа).
3. Разделение объекта на части невозможно.
4. Конструкция должна быть капитальной, подходить для постоянного проживания.
5. Обязательное условие — подведение инженерных коммуникаций.

Строительные материалы, планировка выбираются заемщиком. Возведение постройки возможно на следующих землях:

• ИЖС;
• садовое некоммерческое товарищество;
• приусадебные владения личного подсобного хозяйства;
• жилые блокированные застройки или малоэтажные.

Если земля предназначена под промышленное строительство, то ипотека не будет одобрена.

Необходимая документация

Каждый банк требует свой перечень, однако есть список, который можно назвать «основным пакетом»:

1. Заявление клиента на получение ипотеки на строительство жилья.
2. Паспорт РФ.
3. Молодым людям, не достигшим возраста 27 лет, возможно, потребуется предъявить военный билет — это необязательно, редко где требуется.
4. Копия трудовой книжки, справка 2 НДФЛ.
5. Свидетельство о рождении детей для семейной ипотеки.
6. Прописка в дальневосточном регионе — для соответствующей программы.

Может потребоваться предъявление дополнительного документа или справки по форме банка, подтверждающей уровень, стабильность дохода.

Ипотека на строительство дома поэтапно

Вне зависимости от банка, алгоритм оформления договора на получение кредита будет примерно идентичным. Заем без первоначального взноса невозможен. По госпрограммам от стоимости объекта банк может выдать не более 79.9%.

Если у вас нет места под дом, то не нужно оформлять 2 займа отдельно. Ипотека на земельный участок берется в случае, когда стройка будет за свой счет.

Заявка

Получить кредит можно при личном обращении в офис банка, а также из дома: подать онлайн-заявку на сайте финансовой организации, заполнить анкетные данные, дождаться предварительного решения.

Подготовка документации и получение одобрения

Для одобрения ипотеки под строительство дома нужны такие же документы, как для подачи обычной заявки. Для кредита под залог определённого участка, строительства дома потребуются:

1. Выписка из ЕГРН на землю (срок действия — 1 месяц).
2. Документы по продавцу объекта недвижимости.
3. Договор купли-продажи.
4. Оценочный отчет на купленный объект.
5. Договор подряда — если строится дом не своими силами.
6. Если участок в собственности, потребуется уведомление о строительстве от администрации города.

Если все оформлено верно, а заемщик соответствует всем параметрам, то можно ожидать одобрения кредита.

Подписание договора

Решение по заявке актуально в течение 90 дней. В этот срок заемщик приходит в банк, чтобы подписать необходимые бумаги, ознакомиться с условиями кредитования. В это же время происходит оформление поручительства, поэтому доверенный человек тоже должен быть на встрече.

Регистрация договора при владении земельным участком

Поскольку на первоначальном этапе залогом выступает земельный участок, то в случае владения им, необходимо зарегистрировать ипотечный договор в Росреестре. Выполнить это нужно до получения денежных средств.

Услугу оказывает МФЦ, срок выполнения — до 10 рабочих дней.

Получение заемных средств

Деньги на покупку земли, строительство дома или на приобретение коттеджа банк переводит не сразу, а отдельными частями, которые называются траншами. Получить следующий платеж заемщик сможет, подтвердив реализацию предыдущего этапа. Достаточно предъявления фотоматериалов, чеков, доказывающих факт выполнения работ. Допускается брать сумму, которая необходима именно для данного этапа строительства. Проценты по кредиту заемщик платит с учетом фактического долга. Если приобретается земля, то деньги на покупку поступают на счет продавца сразу после оформления сделки в Росреестре.

Теперь это касается обычных программ. По семейной ипотеке ввели изменения с июля 2024 года, новое требование: теперь весь расчет идет с подрядчиком только с использованием эскроу-счета.

Стройка «своими силами»: как это трактовать?

Если заемщик не хочет обращаться к подрядчику, то он вправе построить загородный дом самостоятельно. Для этого необходимо обладать определенными умениями, навыками. Под ключ возвести полноценное здание довольно дорого, поэтому люди оформляют кредит наличными.

Не запрещается на различных этапах работ обращаться за помощью к строителям. Предоставление чеков, подтверждающей документации в банк не требуется.

Есть ряд рекомендаций, которые дают эксперты людям, решившимся на самостоятельную стройку:

1. Заранее посчитать бюджет, затраты.
2. Выбирать простой проект без многосложных конструкций.
3. Отдавать предпочтение материалам с учетом темпов строительства, не забывать про сроки годности.

Это позволит избежать дополнительных расходов.

Претенденты на льготную государственную ипотеку на строительство без подрядчика

Воспользоваться программой с поддержкой могут клиенты банков, которые выполнят все требования.

Если вы уже брали ипотеку с господдержкой в период с 2023 года, то второй раз сделать это не получится.

Транши

Зачисление происходит поэтапно:

1. На приобретение земельного участка, который станет залоговой недвижимостью банка.
2. На возведение фундамента.
3. На выполнение ключевых строительных работ: постройку стен, полов, крыши и т.д.
4. На отделочные работы, постановку жилья на кадастровый учет. По этому виду ипотеки возможно только возведение коробки, окон, крыши, подведение коммуникации, черновая подготовка.

Как только строительство завершается, дом переходит также в залог банковской организации до полного погашения кредитных обязательств.

Сроки

Согласно ипотечному договору, заемщик обязан подтвердить целевое использование полученных денег. Если строитесь самостоятельно, то в течение 1 года нужно подтвердить регистрацию дома, если с подрядной организацией, то через 2 года.

1. Документацию об окончании строительных работ: акт приема-передачи, выписку из ЕГРН.
2. Отчет об оценке нового жилья.
3. Страховой полис.

В случае покупки участка не позже, чем через 3 месяца нужно предоставить договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, которая подтверждает переход права собственности.

Увеличение шансов на одобрение ипотеки

До подачи заявки примите меры для повышения вероятности одобрения:

1. Увеличение первого взноса.
2. Привлечение платежеспособного созаемщика.
3. Реализация менее затратного строительного проекта.
4. Обратиться к брокеру из «Столичного Центра Финансирования».

Подавать заявки лучше в несколько банков, однако не стоит злоупотреблять их количеством, поскольку это может негативно отразиться на рейтинге.

Применение материнского капитала

Целевое расходование данных средств предполагает строительство, а также реконструкцию частного дома. Требования к земельному участку, постройке остаются идентичными указанным выше в статье. Материнский капитал можно отправить на гашение ипотеки, если уже дом построен, зарегистрирован, или подрядчику в качестве части первого взноса. Но второй вариант, прежде чем озвучивать подрядчику, прописать в договоре подряда, нужно согласовать с ПФР.

Дополнительные расходы при оформлении ипотечного договора

С учетом вида недвижимости, набора оказанных услуг потребуется также оплата:

1. Оценки недвижимости (от двух тысяч в зависимости от города).
2. Страховки на имущество (после полной готовности дома), а также жизни, здоровья заемщика (необязательно, но помогает снизить процентную ставку).
3. Госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре в размере 2 тысяч рублей.

Для чего нужен страховой полис

До погашения кредитных обязательств построенная недвижимость остается в залоге у банка. Чтобы минимизировать риск возможных потерь из-за форс-мажорных ситуаций (пожаров, наводнений, землетрясений и пр.) финансовые организации требуют от заемщика оформление страхового полиса.

Дополнительное обеспечение по кредиту: что это?

Банку необходимы гарантии того, что выданные заемщику денежные средства вернутся назад. Для этого оформляется дополнительное обеспечение, которое улучшает условия кредитного договора в пользу клиента.

Не все банки требуют подобные гарантии, но для получения более солидной суммы заемщик должен быть готов к такому повороту событий.

В качестве обеспечения приемлемо:

• привлечение поручителей;
• предоставление залога.

Для обеспечения подойдет любое ликвидное имущество: квартира, дом, участок с коттеджем, таунхаус.

Список банков

Условия, процентные ставки в Таблице 1.

Таблица 1 «Условия по ипотекам на строительство».

Налоговый вычет

За получением возврата средств в ФНС обращаются на следующий год после завершения строительства. При этом данные о доме должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

Получение 13% возможно вернуть сразу или в течение нескольких лет. Для этого на сайте ФНС заполняется декларация.

Вопросы

Можно ли взять ипотеку на строительство домика в садоводческом товариществе?

Есть такие программы. Главные условия — первоначальный взнос, страхование объекта, жизни заемщика.

Дают ли ипотеку для завершения строительства дачного дома?

Банки предлагают различные программы. В том числе для строительства. Ипотека в этом случае выгодней, но требуется первоначальный взнос.

Как оформить ипотеку самозанятым?

В приложении «Мой налог» сформируйте справку о доходах. Есть нюанс — статус должен действовать не менее полутора лет.

Как правильно рассчитать ежемесячный платеж?

Воспользуйтесь кредитным калькулятором на банковских сайтах. Вычислить точную сумму не получится, расчеты будут приблизительными.

Если уже получали льготную ипотеку, можно ли воспользоваться программой еще раз?

Нет, с 6 января 2023 года оформить такой кредит можно только 1 раз.

Как долго будет действовать семейная ипотека?

Власти решили продлить срок программы, завершить ее планируется в 2030 году.

Повысит ли банк ставку, если не проходить процедуру страхования приобретенного дома?

В соответствии с новым законом, вышедшем 1 июля 2024 года, банк может повысить процент на 3-4 пункта. То есть ставка должна быть аналогична той, которая была на момент выдачи ипотеки без полиса.

Льготные программы ипотечного кредитования для жителей РФ на строительство домов более выгодны, чем потребительские займы, поскольку сумма переплаты в разы меньше. Граждане, относящиеся к льготным категориям, могут рассчитывать на более низкие процентные ставки, выгодные условия.

Если у вас проблемы с подтверждением дохода, то жилищный вопрос решит брокер из «Столичного Центра Финансирования».