Что такое ипотека и как ее получить: руководство от А до Я

  1. Ипотека
  2. Виды ипотеки
  3. Первоначальный взнос по ипотеке
  4. Максимальная сумма кредита, подтверждение дохода и кредитная нагрузка
  5. Пакет документов по ипотеке
  6. Страховка при ипотеке
  7. Приобретаемый объект недвижимости
  8. Проведение сделки
  9. Ипотека в силу договора
  10. Почему условия по целевому и нецелевому ипотечному кредиту так сильно отличаются?
  11. Кредитная история при ипотеке
  12. Что делать если по ипотеке возникла просрочка?
  13. Погашение ипотеки и снятие обременения

Ипотека

Ипотечный кредит – под данным термином понимают целевой кредит на покупку жилого недвижимого имущества, которое становится обеспечением по ссуде. При этом собственником недвижимости, купленной в ипотеку, становится заемщик, а банк является залогодержателем. В выписке ЕГРН по недвижимости, в графе ограничение прав и обременение будет отображено наименование банка, номер и дата договора ипотеки. Это значит, что пока долг по ипотеке не будет выплачен полностью, заемщик не сможет продать свою недвижимость, подарить или другим способом передать право собственности другому лицу. Также, если обремененная квартира будет сдаваться в аренду, то собственник должен согласовать этот вопрос с банком и получить разрешение.

Виды ипотеки

На самом деле ипотека – это обременение недвижимости, которое заключается в ограничении прав на распоряжение собственностью. Кроме того, в случае нарушения договора, на основании которого зарегистрирована ипотека, кредитор (залогодержатель), имеет имущественное право требования по отношению к заемщику в адрес обремененной недвижимости.

Ипотечные кредиты бывают нескольких видов:

  1. Ипотечный кредит на покупку жилого объекта недвижимости. Это самый распространенный вариант кредитования на текущий момент. Приобретаемое жилье может быть новостройкой на первичном рынке, а может быть сданным в эксплуатацию и продаваться на вторичном рынке. По данной программе кредитования обязателенпервоначальный взнос в размере от 10%.
  2. Ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости или другого нежилого недвижимого объекта. Нежилое назначение имеют офисы, склады, торговые помещения и апартаменты. Такие объекты тоже можно купить в ипотеку. Программы кредитования на нежилые помещения могут значительно отличаться от тех, что представлены для приобретения жилья. В ряде случаев может быть сложно согласовать с банком приобретаемый объект, это касается складских помещений и прочей специфической коммерческой недвижимости. В таких случаях доступно кредитование только для юридического лица. Первоначальный взнос при покупке нежилой недвижимости также будет обязательным и составит не менее 10%.
  3. Ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости с земельным участком. Данный вид кредита очень похож на первый вариант, но есть разница в условиях. На текущий момент по загородной недвижимости минимальный первоначальный взнос составляет от 30%, в некоторых случаях может доходить и до 50%, а процентные ставки выше на 2-3% годовых.
  4. Деньги на любые цели под залог имеющейся в собственности недвижимости. Эта программа кредитования тоже является ипотекой, так как в результате такой сделки недвижимость заемщика будет обременена. Но в отличие от всех остальных программ – это нецелевое кредитование, а значит, процентная ставка будет выше, как минимум на 2%. Сумма кредита по данной программе может составлять до 50% от стоимости обеспечения, в отдельных случаях банк может одобрить до 70-80%.

Первоначальный взнос по ипотеке

Почему для банка важно наличие первоначального взноса? Все дело в том, что сумма кредита должна бытьменьше, чем стоит обеспечение. В случае, если заемщик потеряет возможность расплатиться по кредиту сразу после получения, то банку придется потратить определенное количество ресурсов на процедуру взыскания залога, а в дальнейшем, на продажу данной недвижимости. В общем, для банка это риски, но, внося первоначальный взнос, заемщик подтверждает свои намерения на владение недвижимостью и своевременное внесение платежей по кредиту. Поскольку ипотека на покупку недвижимости – это целевой кредит, чаще всего предполагающий покупку жилья, то для банка это положительный признак, а нецелевой кредит может быть потрачен как угодно, и при этом намерения заемщика сомнительны. При первоначальном взносе в размере 10% от суммы кредита — 90% составляет стоимость обеспечения. Такую сумму при нецелевом назначении кредита банк никогда не одобрит.

На сегодняшний день есть множество программ ипотечного кредитования, по которым не нужно предоставлять справки о доходах. Но будьте готовы, что в таком случае первоначальный взнос будет минимум 20%, а чаще всего, по таким кредитам он составляет 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Часто бывает, что банки предлагают более низкую процентную ставку при повышении первоначального взноса. Так, ставка с первоначальным взносом 10% может составлять 12% годовых, в то время как, если внести 20%, то ставка составит 9,9% годовых.

Максимальная сумма кредита, подтверждение дохода и кредитная нагрузка

Итак, мы уже выяснили, что в большинстве случаев максимальная сумма кредита составляет 90% от стоимости обеспечения в процентах, но, чтобы понять, сколько банк вам одобрит в абсолютных величинах, нужно сделать расчет по ежемесячному платежу. Сделать это можно на калькуляторе по ссылке. Максимальный ежемесячный платеж всегда должен быть не больше половины от суммарного ежемесячного дохода заемщика. Банк будет применять именно такой расчет при рассмотрении заявки на кредит. При этом будет учитываться и платеж по будущему кредиту, заявка на который рассматривается.

Ежемесячный платеж по текущим кредитам – это кредитная нагрузка. К этому параметру банк прибавит платеж по будущей ипотеке и умножит это значение на 2. Если полученное значение больше, чем доход, который подтвердил заемщик, то сумма одобренного кредита будет уменьшаться, пока параметр соотношения платеж/доход не будет соблюден и составит не более 50%.

Официальным подтверждением дохода считается копия трудовой книжки/договора и справка о доходах по форме 2-НДФЛ, но, кроме такой формы подтверждения дохода, банки зачастую принимают справки о доходах по форме банка. В такой справке можно подтвердить не только тот доход, с которого отчисляются страховые взносы, но и тот, который выплачивается «в конверте». Такая ситуация встречается часто, и справка по форме банка в таком случае незаменима. Но, даже если подтверждается неофициальный доход, банк обязательно проверит отчисления в Пенсионный фонд, там должны быть хотя бы минимальные взносы. Если отчислений в Пенсионный фонд нет совсем, то никакая справка для банка не будет действительным подтверждением доходов. В этом случае по заявке на кредит будет отказ.

Пакет документов по ипотеке

Заемщику необходимо предоставить в банк на рассмотрение следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ. (В редких случаях допускается получение кредита по иностранному паспорту)
  2. СНИЛС. Данный документ нужен практически во всех банках при оформлении ипотечного кредита.
  3. Копия трудовой книжки/договора и справки о доходах.

Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, то необходимо согласовать объект залога. Как это сделать – описано ниже. В случае, если вы хотите приобрести недвижимость на первичном рынке, нужно узнать у застройщика список банков, где аккредитована данная новостройка и получить ипотечный кредит в одном из этих банков.

Страховка при ипотеке

По ипотечным кредитам страховка является обязательной. Есть 2 параметра, которые нужно застраховать обязательно, и 1 параметр, который страховать желательно:

  1.  Страховка заемщика страховка жизни и от потери платежеспособности заемщика. Она делается каждый год на весь срок кредитования. В среднем, расход на этот вид страхования составляет 0,2-0,3% от суммы кредита. Но, если заемщик пожилой или имеет какие-то заболевания, то стоимость может значительно возрасти. Страховая компания запросит необходимый пакет документов, среди которых есть и медицинские справки.
  2.  Страховка титула приобретаемого объекта недвижимости. Этот вид страхования подразумевает защиту от потери продавцом прав собственности на имущество. Это значит, что если, например, отец подарил квартиру сыну, сын ее продал третьей стороне в ипотеку, после чего отец передумал и решил отозвать свое дарение по суду. Если суд признает, что недвижимость необходимо вернуть отцу, а такое очень даже возможно, то заемщик, купивший квартиру в кредит, будет обязан вернуть квартиру бывшему собственнику, а именно – отцу продавца. Застраховать титул обычно стоит 0,3% от суммы кредита, но, если продавец в качестве основания своей собственности имеет договор дарения, которому менее 3 лет, то стоимость страховки в значительной степени возрастет и может составить порядка 1%. Страхование титула не для всех банков обязательно, но, если вы откажетесь страховать этот параметр, то банк увеличит процентную ставку по кредиту.
  3. Конструктив – это страховка объекта от физических повреждений, пожаров и т.п. Параметр обязателен к страхованию, и расход по такой страховке будет 0,3-0,4% от суммы кредита. Так же делается каждый год на весь срок кредитования.

Расходы на страховку всегда платит покупатель недвижимости, то есть заемщик.

Приобретаемый объект недвижимости

После того, как вам одобрили ипотечный кредит на покупку недвижимости, необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о праве собственности продавца.
  2. Правоустанавливающие документы продавца.
  3. Технический паспорт покупаемого объекта.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или ЕЖД (Единый Жилищный документ).
  6. Оценочный альбом с указанием стоимости приобретаемого объекта недвижимости, соответствующий критериям банка. Обычно менеджер банка предлагает обратиться в аккредитованное оценочное агентство для получения необходимого документа. Стоимость такой услуги составляет в среднем 6 000 –8 000 рублей.

После того, как клиент предоставит данные документы, банк даст ответ, подходит ли выбранный объект для покупки в ипотеку. У разных банков могут быть разные критерии для рассмотрения объекта залога. Вы можете уточнить у менеджера, по каким параметрам необходимо подыскать покупаемую недвижимость.

Проведение сделки

После того, как кредит одобрен и объект согласован, необходимо зарегистрировать переход права от продавца к покупателю с одновременным наложением обременения банка в виде ипотеки. Делается это действие путем подачи документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ. В банке, где у заемщика одобрен кредит, арендуется ячейка, в которую сотрудники банка помещают сумму кредита, условием доступа для продавца к данной ячейке будет зарегистрированный переход права собственности на недвижимость покупателю. Сумма же первоначального взноса может быть передана и другим способом на усмотрение продавца и покупателя. Переход права собственности в Росреестре регистрируется в срок от 5 рабочих дней в зависимости от региона. Максимальный срок регистрации сделки может занять до 1 месяца. Это зависит от загруженности регистрирующего органа.

Ипотека в силу договора

Это залог имеющейся в собственности недвижимости. Основанием может служить кредитный договор, а в случае если кредитором является банк, может быть и договор займа, если кредитор – не банк. Залогодержателем здесь может быть даже физическое лицо. В отличие от целевой ипотеки, на покупку по договору займа, залог имеющегося имущества не предполагает перехода права собственности. При этом заемщиком может быть как собственник недвижимости, так и третье лицо. По документам это оформляется на основании кредитного договора/договора займа с заемщиком и договора залога/договора ипотеки с собственником недвижимости. В банках по такой программе можно получить кредит на сумму до 15 000 000 для физического лица и до 500 000 000 для юридического. Еще такая структура сделки используется микрофинансовыми и микрокредитными организациями, а также частными инвесторами. Но, и в случае с банком, и в случае с МФО или частником максимальная сумма будет не более 50-70% от рыночной стоимости залога. Процентные ставки от банка будут от 10% до 18% годовых, а в МФО и у частников от 18 и до 48% годовых. У этого варианта есть существенный плюс – возможность получить кредит или займ с плохой кредитной историей и без подтверждения дохода.

Почему условия по целевому и нецелевому ипотечному кредиту так сильно отличаются?

По ипотеке в силу договора гораздо чаще случаются дефолты. Люди берут деньги на любые цели,  и часто бывает, что использование средств неразумное. Есть примеры, когдаденьги вкладываются в не очень надежные бизнес-проекты или в криптовалюту и другие рисковые активы, в результате чего прогорают. После подобных обстоятельств клиенты часто теряют возможность выплачивать кредит. Но когда есть цель кредита – приобретение жилья, для банка это гораздо надежнее, поэтому условия, соответственно, выгоднее.

Кредитная история при ипотеке

Для любого банковского кредита важна кредитная история. С текущими просрочками более 6 месяцев можно получить займ по ипотеке только в МФО или у частного инвестора.

Для клиентов с текущими просрочками не более 60 дней и в прошлом не более 90 дней доступно получение кредита от банка под залог имеющегося имущества.

Что же касается ипотеки на покупку недвижимости, то для получения такого кредита нужна либо нулевая кредитная история, тогда вам одобрят сумму до 10 000 000 рублей, либо хорошая кредитная история, в которой имеются только вовремя погашенные кредиты, либо открытые кредиты, платежи по которым всегда внесены в срок. Допускаются задержки от 1 до 30 дней, но не более 3 штук по всем имеющимся кредитам за последние полгода.

Что делать если по ипотеке возникла просрочка?

Если возникли сложности с оплатой ипотечного кредита, то необходимо поставить банк в известность. Обычно банки всегда идут навстречу клиенту, если возникли временные сложности с выплатами. Если клиент оплачивает хотя бы какую-то часть ежемесячного платежа, банк уже не будет инициировать процедуру взыскания обеспечения, а подождет, когда платежеспособность заемщика восстановится. В подобных ситуациях обычно банки готовы подождать полгода, а иногда и дольше.

Если же клиент не вносит совсем никаких платежей по кредиту, то в течение полугода банк начинает процедуру взыскания залога. На период судов заемщик еще может жить в своей квартире. После того, как банк получит решение суда о взыскании обеспечения по кредиту, должник в принудительном порядке будет лишен права пользования. Даже если это единственное жилье, банк будет иметь право на взыскание.

В случае если долг по ипотечному кредиту составляет гораздо меньше, чем стоимость недвижимости, можно согласовать с банком продажу залога, в результате которой банк получит полный возврат долга, а оставшаяся часть перейдет заемщику.

Погашение ипотеки и снятие обременения

Если вы погасили ипотечный кредит или займ, досрочно или по окончанию договора, то вам необходимо снять обременение кредитора, чтобы стать полноправным собственником вашей недвижимости. Для этого необходимо получить документ, подтверждающий полное погашение долга и закладную. Кредитор обязан выдать данные документы, после того, как получил положенную по договору сумму. С этим пакетом документов нужно обратиться в Росреестр через МФЦ на снятие обременения. После процедуры регистрации, которая занимает от 5 рабочих дней, все ограничения будут сняты.

наверх