Взять кредит под залог недвижимости проще — его дают даже с плохой кредитной историей, без поручителя, постоянного дохода, безработным или пенсионерам. Ведь в этом случае возврат денег обеспечивает заложенное имущество — если заёмщик не будет платить долг, банк обратит взыскание на дом, квартиру или землю и всё равно получит средства назад. Далее рассказываем, как получить кредит под залог недвижимости в 2025 году, а также рассказываем о его «подводных камнях».
Условия в банках 2025 году
В разных банках действуют разные условия кредитования под залог недвижимого имущества.
Таблица
Вот условия нецелевого потребительского кредитования физических лиц под залог недвижимости в 4 крупных российских банках.
| Банк | Сумма кредита | Процентная ставка | Срок возврата | Предмет залога |
| Альфа-Банк | До 30 млн ₽ | От 17,30% до 30,90% годовых | До 15 лет | Квартира, дом, участок, гараж, машино-место, апартаменты |
| Т-Банк | До 30 млн ₽ | От 21,9% до 33,9% годовых | До 15 лет | Квартира, апартаменты |
| Сбербанк | До 20 млн ₽ | 25,5% годовых | До 20 лет | Квартира, дом, апартаменты, участок, гараж (в том числе без земли) |
| Совкомбанк | До 30 млн ₽ | От 19,8% до 29,4% годовых | До 15 лет | Любой объект не в аварийном состоянии, не состоит на учёте на снос, капремонт или реконструкцию |
Точные проценты определяют индивидуально для каждого клиента. Они зависят от особенностей предмета залога, кредитной истории, других обстоятельств. Посчитать примерную ставку можно с помощью специальных калькуляторов.
Типичные требования
Требования к заёмщику в разных банках различаются незначительно — в большинстве кредитных организаций действуют следующие:
- российское гражданство;
- возраст от 18 лет;
- постоянный доход;
- стаж от 3 месяцев.
Некоторые банки устанавливают более высокий минимальный возраст. Например, в Альфа-Банке кредитуют только с 21 года. В некоторых кредитных организациях действует предельный возраст — так, в Т-Банке деньги выдают до 70 лет, а ООО МКК «Кредитор Экспресс» предоставляет займ под залог недвижимости клиентам старше 65 лет только при условии прохождения МЕДО.
Банки охотнее дают деньги с залогом на определённые цели: на развитие бизнеса, на дом, на строительство, на покупку другой квартиры, целевой кредит на машину.
Требования к предмету залога в разных банках различаются. Если брать крупные, наиболее лоялен в этом плане Совкомбанк — он берёт любые объекты не в аварийном состоянии, которые не планирую сносить, ремонтировать или реконструировать. Чужую квартиру по общему правилу передать в залог нельзя, в том числе по доверенности без собственника. Но владелец жилища вправе сам выступить в роли залогодателя.
По данным Frank RG, с 2023 года в РФ выросло число кредитов с залогом имущества.
Почти во всех крупных банках для оформления нужен только паспорт и выписка из ЕГРН. Но в некоторых кредитных организациях предоставлять документы на недвижимость не нужно — например, Альфа-Банк запрашивает их сам. Самостоятельно проводить оценку имущества не нужно.
При получении займа пакет документов отличается. Например, в ООО МКК «Кредитор Экспресс» для кредитования с залогом нужно предоставить паспорт, СНИЛС, ЕГРН (по запросу), для бизнеса также описание деятельности, выписку по счёту, баланс, устав, отчёт о финрезультатах, правоустанавливающие документы для залогового имущества.
Наличными кредит в 2025 году выдают редко — как правило, его перечисляют на карту банка, где получают деньги. Так, в Совкомбанке — на фирменную карточку «Халва». С займами такой проблемы нет — например, ООО МКК «Кредитор Экспресс» при необходимости может предоставить наличные.
Онлайн-оформление
Во всех крупных российских банках можно подать заявку на оформление кредита онлайн. Но посещать офис или встречаться с представителем всё равно придётся — для заключения договора кредитования и залога.
Оформить кредит с залогом срочно за один день, как потребительский, нельзя — сбор документов и оценка объекта занимают время.
Главные риски и как их избежать
Главный риск при получении кредита под залог недвижимости — её изъятие при просрочке выплат. Квартиру или дом забирают не сразу — для этого надо не платить минимум 3-4 месяца. Как правило, в течение этого срока банк предлагает урегулировать вопрос мирным путём, без обращения взыскания на имущество. Если это сделать не получается, подаётся иск в суд, чтобы обратить взыскание на объект и вернуть долг за счёт проданного залогового имущества.
Пример: заёмщик получил средства под залог квартиры, потерял работу из-за сокращения, не смог выплачивать деньги в полном объёме в течение 4 месяцев. Банк обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на недвижимость, приняли решение в его пользу, выдали исполнительный лист, направили его в ФССП. Пристав арестовал квартиру, передал её на реализацию.
Мошенники
Есть разные мошеннические схемы, но итог один: человек лишается квартиры, не получив денег. Все ситуации объединяет важное обстоятельство: заёмщик пытается получить деньги при помощи посредников или вообще в обход банка.
Пример: человек не хочет обращаться в банк и находит предложение от частного лица, по которому на квартиру заключают договор купли-продажи, а он получает требующуюся сумму, продолжая пользоваться недвижимостью. По договорённости после возврата долга проводят такую же сделку, чтобы к заёмщику вернулось право собственности. Но вторая сторона выдаёт незначительную часть денег, регистрирует право собственности на объект, выселяет предыдущего собственника.
Третий риск — оформление ломбардного кредита под залог недвижимости. Организации, которые его предоставляют, лояльны к клиентам, но устанавливают высокую процентную ставку, отличающуюся от банковской, могут вводить дополнительные пени, штрафы. Это вызывает чрезмерную нагрузку на заёмщика, способную привести к просрочке выплаты и изъятию недвижимого имущества.
Способы защиты
Вот несколько советов, которые помогут предотвратить неприятные ситуации:
- Соберите «подушку безопасности» на случай потери работы или других форс-мажоров. Она поможет выплачивать кредит без просрочек, пока ситуация не наладится и у заёмщика не появится источник дохода.
- Не пользуйтесь сомнительными схемами. Получайте средства только в правовом поле — в банке с лицензией ЦБ РФ путём заключения договоров кредита и залога.
- Тщательно взвесьте свои возможности — оцените, каковы шансы, что не сможете платить кредит, потеряете заложенное имущество. Если есть финансовые риски, лучше откажитесь от кредитования.
Особые случаи
Есть особые случаи: залог доли в квартире, единственного жилья, подача заявки при плохой кредитной истории. Разберём каждый подробнее.
Залог доли
Получить кредит под залог доли в недвижимости нельзя. Передать банку можно только весь объект целиком, но на это требуется согласие остальных собственников.
Некоторые банки выдают кредит под залог долевой собственности при условии, что остальные собственники выступят в роли поручителей и залогодателей. Это облегчает обращение взыскания на недвижимость, помогает избежать трудностей в оценке и продаже.
Отдать в залог комнату в квартире можно только при условии, что она выделена в натуре, зарегистрирована в качестве отдельного объекта недвижимости, но это уже не долевое имущество.
Единственное жильё
Действующее законодательство не запрещает закладывать единственное жильё — даже если в нём проживает несовершеннолетний ребёнок. Залог оформляется на общих основаниях. При этом на единственное жильё перестают распространяться нормы ст. 446 ГПК РФ — то есть если заёмщик заложил его, то на него могут обратить взыскание в случае нарушения порядка выплат по кредитному договору.
Банки не берут в качестве залога недвижимость, которую купили с помощью материнского капитала, так как сделку должны одобрить органы опеки, а они этого не делают.
Квартиры в ипотеке
Квартиру в ипотеке теоретически можно перезаложить в другой банк — закон прямо этого не запрещает. Единственное обязательное требование в этой ситуации — залогодатель должен предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (ч. 4 ст. 336 ГК РФ). Для передачи квартиры в ипотеке в залог соблюдение двух важных условий:
- согласие банка, который выдал деньги на покупку ипотечной недвижимости;
- отсутствие в кредитном договоре пункта на повторный залог.
На практике же взять кредит под залог ипотечной недвижимости не получится. Во-первых, банк не даст согласие переуступать заложенную квартиру другой кредитной организации — так как в случае её потенциальной реализации он получит меньше денег. Во-вторых, в договоре ипотечного кредитования прописывают запрет на передачу недвижимости в залог. И наконец, второй банк вряд ли согласится обеспечить возврат денег объектом, который уже обременён правами третьих лиц.
Способ заложить ипотечную квартиру — провести рефинансирование действующего кредита, погасить его, снять обременение с недвижимости, передать её в залог другому банку.
Плохая кредитная история
Банки неохотно дают деньги клиентам с плохой кредитной историей, но если заёмщик предлагает залог, отношение становится лояльнее. Правда, даже если гражданин закладывает недвижимость, проценты при плохой КИ могут установить выше стандартных. Если на момент обращения за деньгами есть кредит с просрочками, велика вероятность отказа — даже при обеспечении обязательства залогом.
Если заёмщик в течение 5 лет до обращения в банк прошёл процедуру банкротства, он обязан сообщить об этом при подаче заявки на кредитование.
Альтернативные решения
Если деньги всё же не выдают, можно рассмотреть альтернативные варианты. У них есть свои особенности, которые приведены в таблице ниже.
| Способ получения | Сумма | Ставка | Срок | Риск потери недвижимости |
| Потребительский кредит | До 500 000 ₽ | В среднем 11–39% годовых | До 5 лет | Минимальный |
| Займ под залог недвижимости в ООО МКК «Кредитор Экспресс» | До 300 млн ₽ | От 29,99% годовых | До 3 лет | Минимальный |
| Займ у частного лица под залог недвижимости | По согласованию сторон | По согласованию сторон | По согласованию сторон | Высокий |
Чек-лист при оформлении
Для оформления кредита под залог недвижимого имущества:
- Изучите условия разных банков, выберите наиболее выгодное предложение.
- Оцените свои финансовые возможности, определите, сможете ли выплачивать кредит.
- Подайте заявку в банк онлайн или офлайн, предоставьте необходимые документы.
- Заключите договор кредитования и залога, получите деньги.
Пока квартира в залоге, ей нельзя распоряжаться — дарить, продавать. На аренду обычно ограничений нет, но это зависит от банка.
Итоги
Кредит под залог недвижимости — хороший способ получить деньги при плохой кредитной истории или отсутствии постоянного дохода. Но при оформлении надо учитывать риски, связанные с ним. Главный — потеря заложенного имущества при нарушении графика платежей.
Источники:
- bankiros.ru
- www.caranga.ru
