Выдавая кредит, банк рискует своими деньгами — далеко не все заёмщики добросовестны, исполняют свои обязательства полностью и вовремя. Существуют разные механизмы снижения таких рисков — в частности, банки могут выдавать кредиты под залог недвижимости, уже принадлежащей заёмщику.
Залоговое кредитование позволяет заёмщику получить существенную сумму на больший срок и на более выгодных условиях, чем при обычном потребительском кредите. О том, как работает этот механизм, какую именно недвижимость можно заложить, какие требования банк предъявляет к самому заёмщику и к предмету залога, расскажем подробнее.
Суть кредита под залог
Кредиты бывают целевые, когда деньги выдаются на определённые нужды, и нецелевые — при которых заёмщик вправе потратить их на что угодно, не отчитываясь перед банком. Ещё кредиты есть обеспеченные, когда обязательство перед банком обеспечивается каким-либо залогом, а также необеспеченные — банк выдаёт деньги без дополнительных условий и требований.
Залоговый кредит — вид нецелевого кредитования, при котором заёмщик получает в банке деньги, а в качестве обеспечения своих обязательств передаёт в залог банку уже принадлежащее ему имущество.
Его нужно отличать от ипотечного и автомобильного кредита.
- Ипотека или автокредит являются целевыми — то есть на полученные в банке деньги нужно приобрести именно тот актив, который указан в кредитном договоре. А полученные деньги можно потратить на что угодно — банк не будет требовать отчёта.
- При оформлении ипотеки или автокредита предметом залога чаще всего становится актив, купленный на заёмные средства (но бывают исключения: например, если покупаемая за счёт заёмных денег квартира не соответствут требованиям банка, в качестве обеспечения можно предоставить банку иное имущество). Для получения кредита заложить придётся то имущество, которое уже принадлежит должнику.
Как это работает
Главное — чтобы недвижимость проходила по требованиям банка, а её стоимость соответствовала сумме запрашиваемого кредита. На текущий момент сумма кредита не должна превышать 60% от стоимости залогового объекта.
Чтобы получить деньги, нужно:
- выяснить, подойдёт ли недвижимость в качестве предмета залога;
- подготовить документы для оформления кредита;
- подать заявку на выдачу кредита — в офисе или онлайн (через мобильное приложение или личный кабинет клиента банка);
- дождаться, пока банк одобрит заявку;
- подписать кредитный договор;
- зарегистрировать залог в Росреестре;
- получить деньги — наличными в отделении банка или на карту.
Переданной в залог недвижимостью можно продолжать пользоваться. Банк её не заберёт, права собственности владельца не лишит. Ограничения касаются лишь права распоряжения — например, продать её не получится.
А вот в том случае, если заёмщик платить по кредиту не будет, залоговый кредитор может инициировать его банкротство, или изъять недвижимость, продав его на торгах.
Виды залоговой недвижимости
Условно всю недвижимость для передачи в залог, можно разделить на следующие виды:
- жилая недвижимость — квартиры, частные дома на земельных участках (в том числе загородные), комнаты, жилые апартаменты;
- земельные участки — сельскохозяйственного назначения, для индивидуальной жилищной застройки, для ведения личного подсобного хозяйства, для ведения коммерческой деятельности;
- коммерческая недвижимость — офисы, помещения свободного назначения, апартаменты;
- объект незавершённого строительства — недостроенный дом, здание, сооружение (например, без крыши, отделки или коммуникации).
Заложить можно недвижимость, принадлежащую одному собственнику или нескольким владельцам на праве общей долевой собственности. Правда, во втором случае потребуется привлечь к участию в сделке всех совладельцев в качестве залогодателей — в противном случае оформить кредит не получится.
Условия получения в 2025 году
Условия получения сейчас во многом зависят от характеристик объекта недвижимости, передаваемого в залог, а также от самого заёмщика: его правового статуса, платёжеспособности, уровня закредитованности. Узнать, какие именно условия устанавливает тот или иной банк, можно на его официальном сайте или в офисе.
Требования к заёмщику
Базовые требования к заёмщику в большинстве банков обычно выглядят так:
- возраст заёмщика — от 18 (реже — от 21) года до 75 (реже — 65) лет;
- общий стаж работы — не менее года;
- стаж работы на текущем рабочем месте — не менее 3 (реже — 6) месяцев.
Получить кредит вправе работник, занятый в найме, а также самозанятый и индивидуальный предприниматель, собственник бизнеса.
Требования к недвижимости
Критерии залога проще всего уточнять уже в конкретном банке, иногда они разные. Например, некоторые банки не принимают в качестве залога:
- жильё, приобретённое на материнский капитал;
- ветхое жильё или построенное до определённого года.
Необходимо, чтобы на недвижимости не было никаких обременений: заложить ипотечную квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, не получится. При этом собственником может быть заёмщик или третье лицо, выступающее в качестве созаёмщика.
ТОП-6 банков с лучшими условиями (таблица)
Деньги под залог выдают практически все крупные банки. В таблице собрали информацию о том, какие кредитные организации предлагают потенциальным заёмщикам лучшие условия в текущих реалиях — когда ключевая ставка Центробанка ещё не снизилась до приемлемых для заёмщиков значений.
| Наименование банка | Ставка | Минимальная сумма кредита | Максимальная сумма кредита | Срок кредитования |
| Сбер | От 24,5% | 300 000 рублей. | Не должна превышать меньшую из величин: — 20 000 000 рублей; — 60% от оценочной стоимости залогового имущества. | От 1 года до 20 лет. |
| ВТБ | От 24,9% | 1 500 000 рублей. | До 40 000 000 рублей, но не более 69,9% для зарплатных клиентов или не более 49,9% для остальных клиентов. Не менее 10% от стоимости объекта недвижимости. | От 1 года до 15 лет. |
| Альфа-Банк | От 17,3% | 500 000 рублей. | 30 000 000 рублей. | От 1 года до 15 лет. |
| Т-Банк | От 21,9% | 200 000 рублей. | 30 000 000 рублей. | От 1 года до 15 лет. |
| Газпромбанк | От 22,4% (базовая ставка без подключённых дополнительных услуг) | 500 000 рублей, но не менее 10% от стоимости недвижимости. | 30 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости недвижимости. | От 4 до 12,5 лет |
| Совкомбанк | 19,9% годовых с подключённой дополнительной услугой | 200 000 рублей. | 30 000 000 рублей. | От 3 до 15 лет. |
Также вы можете получить деньги в «Кредитор Эксперт». Можно оформить кредит онлайн на сумму до 50 000 000 рублей даже в самых сложных случаях: с плохой кредитной историей, при высокой нагрузке и без подтверждения доходов.
Документы для оформления
Перечень документов, необходимых для оформления кредита, каждый банк устанавливает самостоятельно, поэтому уточнить список стоит в выбранной кредитной организации. Базовый список нужной документации обычно выглядит так:
- паспорт заёмщика;
- справка о зарплате (или иных доходах);
- копия трудовой книжки;
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, которая будет выступать в качестве предмета залога;
- заявление на выдачу кредита.
Дополнительно банк потребует и другие документы: отчёт об оценке стоимости недвижимости, страховой полис, покрытие которого распространяется на риски утраты или гибели имущества.
Кому подходит такой кредит
Физическим лицам
Условия:
- есть проблемы с кредитной историей, просрочки по кредитам;
- человек недавно устроился на работу;
- небольшая заhплата;
- нет возможности привлечь созаёмщика.
При этом предмет залога остаётся у заёмщика на протяжении всего периода кредитования — например, в заложенной квартире можно будет жить, как раньше.
Бизнесу (ИП и юрлицам)
Бизнесу кредит позволит:
- увеличить лимит кредитной линии, пополнить оборотные средства;
- своевременно приобрести основные средства, нарастить производственные мощности;
- оперативно рассчитаться по текущим долгам, избежать штрафных санкций.
Бизнес может заложить как жилые и нежилые (в том числе производственные) помещения. О том, как заложить имущество, и не потерять бизнес, мы уже писали в нашем блоге.
Особые случаи
Иногда на практике при оформлении возникают вопросы, решение которых требует особого подхода. Например, приходится разбираться с нюансами залога имущества, находящегося в долевой собственности, или принадлежащего несовершеннолетним.
Залог доли в недвижимости
Бывает, что у имущества есть не один, а сразу несколько собственников — в этом случае у каждого из них есть право на определённую долю этого актива. Чтобы оформить кредит, заёмщику придётся получить согласие остальных совладельцев — в противном случае банк в его выдаче откажет. Более того, скорее всего банк потребует заложить актив целиком, так как ликвидность доли на рынке гораздо ниже ликвидности единого недвижимого объекта.
Залог недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
Если собственником недвижимости (или её части) является несовершеннолетний, банк в выдаче скорее всего откажет. Дело в том, что российское законодательство не допускает совершения сделок, вследствие которых материальное положение несовершеннолетних детей ухудшается — а оформление залогового кредита ведёт именно к таким рискам.
Плюсы и минусы
Прежде чем оформить залоговый кредит, разберитесь, в чём его преимущества и недостатки. Плюсы:
- ставка может быть снижена на несколько процентных пунктов относительно ставки по обычному потребкредиту;
- срок кредитования могут увеличить до 20 лет;
- при одинаковой сумме долга ежемесячный платёж будет меньше, чем по простому кредиту — из-за сниженной ставки по процентам и большего срока кредитования;
- получить деньги в долг будет проще даже при отсутствии стабильного дохода, высокой зарплаты и положительной кредитной истории.
Минусы у залогового кредита тоже есть:
- если в собственности ничего нет, воспользоваться залоговым кредитом не получится — за исключением случаев, когда в залог передаётся недвижимость, принадлежащая третьему лицу: тогда основную кредитную нагрузку несёт заёмщик, а тот, кто передаёт недвижимость, выступает в качестве залогодателя;
- на залоговую недвижимость будет наложено обременение — полноценно распоряжаться ей будет невозможно до тех пор, пока долг не будет погашен: её нельзя будет продать, подарить или обменять;
- запись о залоге должна быть внесена в ЕГРН — для этого придётся зарегистрировать его в Росреестре, заплатить госпошлину;
- его оформление занимает больше времени, чем оформление обычного потребкредита — получить деньги в день обращения вряд ли получится;
- придётся понести дополнительные расходы — на оценку, страхование недвижимости.
Итоги
Кредит под залог недвижимости позволяет заёмщику получить деньги в долг на более выгодных условиях и в большем размере. В течение периода кредитования имущество будет находиться в залоге у банка — при этом собственник объекта вправе продолжать пользоваться им так же, как раньше. А вот продать или заложить актив повторно уже не получится — до тех пор, пока с него не будет снято обременение.
Источники:
- https://life.akbars.ru/personal-finance/ekonomim/kak-vzyat-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/
- https://kontur.ru/reestro/blog/54503-kredit_pod_zalog_nedvizhimosti#header_54503_3
- https://sovcombank.ru/apply/credit/dkpzn/
- https://www.sberbank.com/ru/person/credits/money/credit_zalog?amp;erid=2VtzqxZQcyu
- https://www.gazprombank.ru/personal/bail/pod-zalog/
