Банкротство помогает списать долги, которые невозможно вернуть, даёт выход из сложной жизненной ситуации тем, кто не выдерживает финансовой нагрузки. Но у процедуры есть обратная сторона — гражданина, признанного банкротом, ограничивают в правах. Далее рассказываем, можно ли продать квартиру или жилой дом во время и после банкротства.
Когда продажа жилья запрещена
Согласно ст. 213.3 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при долгах от 500 000 ₽, которые не платят 3 и более месяца, гражданин, конкурсный кредитор или уполномоченный орган (как правило, это ФНС) могут подать в арбитражный суд заявление о признании должника банкротом.
В деле о банкротстве обязательно должен участвовать финансовый управляющий (ст. 213.9 закона №127-ФЗ), которого утверждает арбитражный суд. Он выявляет имущество должника, обеспечивает его сохранность, проводит анализ финансового состояния гражданина — в общем, принимает меры, которые помогут по максимуму исполнить обязательства банкрота перед кредиторами.
По данным FPA за последние годы число дел о банкротстве граждан увеличилось.
В соответствии со ст. 213.2 закона №127-ФЗ в деле о банкротстве физического лица применяют 3 процедуры:
- реструктуризация долгов гражданина;
- реализация имущества гражданина;
- мировое соглашение.
Реструктуризацию вводят одновременно с решением о начале процедуры банкротства. Она накладывает на гражданина ряд ограничений. Одно из них — запрет на сделки по приобретению / отчуждению имущества больше чем на 50 000 ₽ или связанные с недвижимостью без согласия финансового управляющего (п. 1 ч. 5 ст. 213.11 закона №127-ФЗ). В то же время вероятность получить разрешение мала, так как это может нарушить права кредитора и сохранность имущества гражданина.
Как поясняет Верховный суд в Постановлении Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45, на основании ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделки без согласия финансового управляющего могут признать недействительными в судебном порядке.
В ходе реструктуризации проводят опись, оценку имущества гражданина. В течение месяца после их окончания финансовый управляющий представляет собранию кредиторов для утверждения проект положения о реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи. При этом продолжает действовать запрет на сделки от 50 000 ₽ без согласия финансового управляющего.
Если гражданин и кредиторы достигли мирового соглашения, дело о банкротстве прекращают. Одновременно снимают все ограничения, которые действовали ранее. Это означает, что у физического лица появляется возможность самостоятельно распоряжаться своим имуществом: он вправе продать квартиру.
Условия разрешённой продажи
По ст. 213.25 закона №127-ФЗ всё имущество гражданина на день решения о признании банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также выявленное или приобретённое после этого, входит в состав конкурсной массы. Как следует из Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48, имущество, на которое не обращается взыскание (включая единственное жильё), тоже туда попадает, но получает исполнительский иммунитет. За счёт этого его нельзя продать в ходе реализации.
Формально сам банкрот тоже не может отчуждать единственное жильё, на которое распространяется исполнительский иммунитет. Но де-факто у него есть такая возможность, если он со своей семьёй продолжат пользоваться квартирой.
Как разъясняет Верховный суд, сделка остаётся действительной, если на момент рассмотрения спора в жилом помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи. При возврате в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом. Пример: банкрот продал жильё другому лицу, а сразу после этого арендовал его.
Исключение не распространяется на случаи, если после продажи право пользования домом или квартирой переходит к другим лицам. Такую сделку суд вправе признать недействительной и вернуть квартиру в конкурсную массу. При этом есть риск, что недвижимость лишится исполнительского иммунитета. Ведь предполагается, что после продажи гражданин жил где-то в другом месте, то есть проданный объект — не единственное пригодное для проживания помещение, которое у него есть.
Нежилые помещения не попадают под исполнительский иммунитет и подлежат реализации для погашения долгов. Из-за этого продавать их в ходе реструктуризации долгов или реализации имущества без согласия финансового управляющего нельзя.
После завершения процедуры банкротства все ограничения снимают. Если недвижимость осталась после реализации, гражданин может распорядиться ей — например, продать или подарить. Реализацию имущества заканчивают определением арбитражного суда, которое вступает в законную силу через 10 дней после принятия — продажа возможна по истечении этого срока, если судебный акт не обжаловали кредиторы.
Как продать жильё правильно
В целом продажа квартиры в ходе банкротства или после её завершения не отличается от обычной сделки по отчуждению имущества, хотя на некоторых этапах процедуры есть свои особенности.
Пошаговая инструкция
Чтобы продать квартиру во время реструктуризации или реализации, понадобится выполнить следующие шаги:
- Получить разрешение от финансового управляющего.
- Собрать документы.
- Снять с регистрации всех жильцов.
- Найти покупателя.
- Составить, подписать договор.
- Заверить договор у нотариуса.
- Зарегистрировать переход права собственности.
Если квартирую продают по завершении банкротства, то получать разрешение от финансового управляющего не нужно. Если недвижимость продают супругу, родителям, детям, внукам, для нотариального удостоверения сделки действует федеральный тариф, который предусмотрен ст. 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» составляет 0,1-0,4% от суммы сделки и зависит от цены квартиры или дома.
Если вторая сторона договора не находится в родственных отношениях с продавцом, нотариусы применяют региональный тариф, который различается в разных субъектах. Например, в Москве плата за их услуги не должна превышать 11 479,41 ₽, а в среднем составляет 9 000 – 11 000 ₽.
Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Для квартиры или дома до 20 млн ₽ он составляет 4 000 ₽, от 20 млн ₽ — 0,02% от цены сделки, но не более 500 000 ₽, до 22 млн ₽ 44 000 ₽, свыше 22 млн ₽ — 0,02% от цены сделки, но не более 1 млн ₽ (ст. 333.33 НК РФ).
Так как переход права собственности регистрирует покупатель, расходы по оплате госпошлины ложатся на него. Регистрацию проводит Росреестр, также заявление на неё можно подать через Госуслуги или МФЦ.
Необходимые документы для продажи
Для продажи недвижимости понадобятся следующие документы:
- Паспорт собственника жилища.
- Выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи или дарения квартиры).
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Документ о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован.
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах (2 — сторонам, 1 — Росреестру).
- Квитанция об оплате госпошлины (для регистрации права собственности).
Со стороны покупателя нужен только документ, удостоверяющий личность — то есть паспорт.
Главные риски и подводные камни
Продажа недвижимости при банкротстве связана с рядом рисков:
- Оспаривание сделки. Даже если финансовый управляющий разрешил продать квартиру или дом, кредиторы могут оспорить отчуждение имущества в суде. Всегда есть вероятность, что вынесут решение в их пользу и признают договор недействительным.
- Проблемы с документами. После банкротства могут быть трудности с бумагами на недвижимое имущество — например, с выпиской из ЕГРН (в ней могут быть сведения об обременениях).
- Дополнительные расходы. После введения реструктуризации долгов продолжают начислять текущие платежи — налоги, оплату за коммунальные услуги. Если не платить их при банкротстве, при продаже квартира будет обременена ими.
Ещё один риск связан с покупателями. Если благонадёжность второй стороны вызовет сомнения кредиторов или финансового управляющего, есть риск оспаривания договора. Также возможны недобросовестные действия со стороны контрагента, которые вызовут потерю денег. Из-за этого нужно максимально ответственно выбирать покупателя.
Особые случаи продажи
В некоторых случаях у продажи квартиры банкротом есть свои особенности, о которых обязательно нужно знать.
- Продажа доли в квартире. Нужно уведомить других собственников о намерении продать свою часть жилого помещения, подождать месяц. В течение этого времени они должны решить, будут ли выкупать долю. Потом нужно получить от сособственников письменные отказы от реализации преимущественного права покупки. Далее всё стандартно.
- Продажа квартиры, в которой зарегистрированы родственники. Теоретически можно продать квартиру, в которой кто-то прописан. На практике покупателей на неё найти сложно даже с учётом того, что зарегистрированные в ней лица теряют право пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Поэтому перед сделкой нужно «выписать» всех жильцов. Но это возможно не всегда — например, снять с регистрации находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника можно только с согласия органа опеки, которое могут не дать (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).
- Продажа ипотечной квартиры. Единственный способ продать недвижимость в ипотеке — досрочно погасить кредит. Формально её продажа возможна с согласия залогодержателя (банка), но по факту его не дают. На практике при просрочке платежей по ипотеке, предшествующей банкротству, заложенную квартиру реализуют, если кредитор предъявит требование на неё.
Свои нюансы есть также у продажи загородного дома. Участок, на котором он находится, должен входить в категорию земель для индивидуального жилищного строительства.
Итоги
На стадии реструктуризации и реализации имущества при банкротстве гражданина продать квартиру или дом можно только с разрешения финансового управляющего — иначе сделку оспорят. После окончания процедуры, в том числе при мирном соглашении, ограничений на продажу нет.
Источники:
- https://www.sravni.ru/
- https://www.vincent-realty.ru/
- https://stop-dolg.ru/
