Часть заёмщиков, имеющих право на государственную поддержку, используют материнский капитал для погашения ипотеки. При этом они столкнулись с проблемой, которой, казалось бы, не должно быть по определению.
Согласие органов опеки
По общему правилу, если кредит не обеспечен залогом, то его стоимость будет значительно выше кредита, возврат которого обеспечен сопоставимым по стоимости имуществом. Проблема с привлечением материнского капитала в целях погашения ипотеки состоит в том, что жильё, приобретаемое на средства материнского капитала, переоформляется в собственность всех её членов, в том числе и в собственность несовершеннолетних. Однако имущество, принадлежащее несовершеннолетним, может быть оформлено в залог только при согласии органов опеки!
А вышеуказанные органы, как правило, в последнее время подобного одобрения не дают. В итоге семья вместо сниженной финансовой нагрузки получает только увеличенные расходы, поскольку кредит не обеспечивается залогом.
Обратите внимание! Если в семье появился ребёнок, то придется забыть о рефинансировании!
То же самое происходит и при рефинансировании кредита. Когда Центробанк идёт на снижение ключевой ставки, все прочие кредитные организации также вынуждены снижать процентные ставки по предоставляемым кредитным продуктам. Заёмщики, которые ранее взяли кредит на более жёстких условиях, могут перекредитоваться, значительно снизив тем самым стоимость обслуживания займа.
Однако если при этом часть ипотеки погашается материнским капиталом, то жильё переоформляется на всех членов семьи, а в залог его передача возможна лишь с разрешения органов опеки, которые такового вполне могут и не дать.
Причина, почему органы опеки отвечают в такой ситуации отказом, заключается в том, что с формальной точки зрения ипотека приводит к ухудшению имущественного положения семьи и детей. Кроме того, органы опеки не учитывают связь между старым и новым кредитом (если речь идёт о рефинансировании).
В результате ипотека остаётся без залогового обеспечения, что сразу делает её более рискованным банковским продуктом. Кредитные организации реагируют на это крайне просто – увеличивают процентную ставку.
Когда заёмщик предпринимает первые шаги для рефинансирования ранее оформленного кредита, первым делом сотрудник банка поинтересуется, не использовался ли для погашения задолженности материнский капитал. При этом от заёмщика потребуют не просто сказать «да» или «нет», а представить подтверждающий документ.
Если же материнский капитал действительно использовался, то тогда сотрудник банка обращается в органы опеки для получения одобрения обращения на квартиру обременения. Если же обременение будет наложено без разрешения органов опеки, такое действие банка будет признано недействительным и юридической силы иметь не будет.
Как правило, сотрудники банка заранее оговаривают с клиентами все подобные нюансы, связанные с повышением кредитной ставки при использовании материнского капитала, в том числе поясняют и отношение органов опеки к оформлению приобретаемой недвижимости в залог.
Стоит отметить один важный момент: далеко не все банки запрашивают подтверждение привлечения материнского капитала и разрешения от органов опеки оформить на имущество обременение.
Более того, иногда сотрудники пенсионного фонда в силу большой нагрузки на пенсионные органы не успевают отслеживать исполнение всех обязательств, поэтому иногда на практике жильё, приобретённое с привлечением материнского капитала, в собственность всех членов семьи не переоформляется. Подобное является нарушением и может повлечь оспаривание сделки.
Как выходить из ситуации?
Решить возникшую проблему может только нормативное урегулирование вопроса наложения обременения в виде залога на принадлежащее несовершеннолетним имущество.
В связи с этим от Ассоциации российских банков поступила просьба, адресованная Центробанку, разработать единые критерии и требования, применяемые к ипотечным заёмщикам, использующим материнский капитал. В том числе и в тех случаях, когда ситуация связана с рефинансированием выданных ранее займов.
